Il piano casa europeo e la sfida dell’abitare: il caso di Bologna

Introduzione 

La crisi abitativa è oggi una delle emergenze sociali più urgenti in Europa dove l’aumento dei prezzi delle case e la diminuzione delle nuove costruzioni non sono solo un problema abitativo, ma una vera e propria crisi sociale con effetti sulla coesione e sulla competitività europea.  

Tale emergenza abitativa costituisce uno degli obiettivi strategici della Commissione von der Leyen II, indicato fin dagli orientamenti politici per il periodo 2024-2029 e successivamente ribadito dalla Presidente Ursula von der Leyen a Settembre 2025 nel Discorso sullo stato dell’Unione 2025 

Sotto il profilo giuridico, il diritto alla casa rappresenta un diritto umano riconosciuto sia a livello internazionale (Dichiarazione universale dei diritti dell’uomo delle Nazioni Unite e Carta sociale europea), sia europeo essendo incardinato nel principio n. 19 del Pilastro europeo dei diritti sociali. 

L’Unione europea, pur essendo priva di una competenza diretta a legiferare in materia di politica abitativa e di alloggi, possiede margine di intervento in ragione delle numerose competenze in materie connesse al settore abitativo, quali quella energetica, climatica, quella del mercato interno e quella degli aiuti di stato.  

Per rispondere a questa emergenza, la Commissione europea ha presentato alla fine del 2025 il cosiddetto “piano casa europeo”, un insieme di misure pensate per rafforzare le politiche abitative degli Stati membri. Il piano si propone di affrontare un fenomeno che negli ultimi anni ha coinvolto un numero crescente di cittadini, non solo appartenenti alle tradizionali fasce vulnerabili, ma anche lavoratori qualificati, giovani laureati e famiglie della classe media. 

Il tema è stato al centro dell’incontro “Ragioniamo d’Europa – Il piano casa europeo” di Giovedì 5 marzo, che ha offerto uno sguardo sia sul quadro europeo sia sulla situazione locale di Bologna, città che rappresenta un caso emblematico delle difficoltà che molte realtà urbane stanno vivendo. 

Una crisi tutta europea 

Negli ultimi anni il fenomeno ha coinvolto anche fasce della popolazione che in passato non erano considerate vulnerabili. 

Le cause sono molteplici: 

Tra il 2013 e il 2024, i prezzi delle abitazioni sono aumentati di oltre il 60% nell’UE — a un ritmo superiore a quello dei redditi familiari — mentre i canoni di locazione sono cresciuti di circa il 20%, con incrementi ancora più marcati per i nuovi contratti. Nello stesso periodo, le licenze edilizie residenziali hanno registrato un calo significativo, circa un quinto del patrimonio abitativo risulta inutilizzato e oltre un milione di persone, tra cui circa 400.000 minori, vive in condizioni di senza dimora. Inoltre, a fronte di circa 1,6 milioni di abitazioni costruite ogni anno, si stima un fabbisogno aggiuntivo di circa 650.000 unità annue, con un costo medio di circa 150 miliardi di euro.  

Difficoltà di accesso al credito e alla proprietà 

In generale emerge che l’accesso alla proprietà è diventato sempre più selettivo. Oggi è spesso necessario disporre di un consistente patrimonio familiare per ottenere un mutuo, poiché gli istituti di credito richiedono una copertura iniziale di almeno il 20-30% del valore dell’immobile. Questo rende difficile per i giovani entrare nel mercato immobiliare e contribuisce alla precarietà abitativa. Anche il peso degli affitti è aumentato: se teoricamente il canone dovrebbe rappresentare circa un quarto del reddito familiare, oggi spesso arriva al 40%. Una famiglia monoreddito con due figli riesce a far fronte alle spese solo con grande fatica. 

La funzione sociale dell’abitazione 

Un ulteriore aspetto è il mutamento della funzione sociale dell’abitazione, sempre più trattata come un asset finanziario. 
Molti proprietari preferiscono lasciare gli immobili vuoti in attesa di venderli a prezzi più alti, riducendo ulteriormente l’offerta sul mercato. 

Questo ha ricadute non solo economiche, ma anche sociali: la casa incide direttamente sulla qualità della vita, sulla salute e sulla stabilità delle comunità urbane .In alcuni Paesi il tema della casa è diventato centrale anche nel dibattito politico, con governi che hanno investito pesantemente nelle politiche abitative per rafforzare il loro consenso. 

Il piano casa europeo 

Il piano casa europeo intende sostenere le politiche abitative con nuove regole e strumenti finanziari a disposizione dei governi nazionali. Le priorità sono: 

Le principali fonti di finanziamento includono fondi di coesione, risorse del PNRR, investimenti della Banca europea per gli investimenti e il futuro bilancio dell’UE. 

Bologna e una lunga storia di disinvestimento pubblico 

La crisi abitativa bolognese è il risultato di un processo iniziato molti decenni fa. Con l’abolizione della Gescal negli anni Novanta, il sistema che finanziava l’edilizia residenziale pubblica, sono venuti meno gli investimenti strutturali nel diritto alla casa. 

A Bologna il Comune ha progressivamente venduto una parte del patrimonio di edilizia popolare per sostenere i costi di manutenzione degli alloggi e oggi in città si contano circa 12.000 case popolari, mentre oltre 5.000 persone sono in graduatoria. 

La pressione abitativa è cresciuta molto negli ultimi dieci anni, ma le radici del problema affondano proprio nel lungo periodo di ridotto investimento pubblico. 
I dati mostrano una situazione complessa: il 62% dei residenti vive in una casa di proprietà, mentre il 33% cerca un’abitazione in affitto. Il diritto alla casa è strettamente legato anche ad altri diritti fondamentali, come lo studio, la salute e la dignità della vita quotidiana. 

Il mercato degli affitti tra prezzi elevati e case sfitte 

Bologna ha storicamente un forte numero di contratti a canone concordato, pensati per mantenere gli affitti più accessibili. Oggi se ne contano circa 23.000, mentre in passato erano circa 33.000. Parallelamente è cresciuto il fenomeno degli affitti brevi legati al turismo. Gli annunci sulle principali piattaforme erano oltre 6.700 nel 2015 e sono ora circa 5.015. Un altro elemento rilevante riguarda le abitazioni non utilizzate: uno studio condotto con il Politecnico di Milano ha individuato circa 14.000 appartamenti senza utenze attive; quindi, potenzialmente disponibili ma non immessi sul mercato. 

Una città con limiti strutturali 

La pressione sul mercato abitativo è accentuata dalle caratteristiche fisiche del territorio. Bologna ha una superficie di circa 125 km² e quasi 400.000 abitanti, cui si aggiungono oltre 90.000 studenti. A differenza di città con vaste aree di espansione o hinterland molto ampi, Bologna ha margini di crescita territoriale più limitati. 

Le politiche locali per riportare case sul mercato 

Per contrastare il problema, Bologna ha introdotto diverse misure. Una di queste è la creazione di un’agenzia sociale per la locazione, che fa da intermediario tra proprietari e inquilini offrendo garanzie economiche. L’agenzia punta a intercettare una parte dei 14.000 alloggi oggi sfitti, molti dei quali situati nelle zone immediatamente esterne al centro. 

Tra gli strumenti attivati figurano: 

A livello regionale è stato inoltre introdotto un contributo fino a 6.000 euro a fondo perduto per piccoli interventi di ristrutturazione. 

È stato deciso lo stop alla vendita degli alloggi popolari, con 12 milioni destinati alla manutenzione del patrimonio pubblico e altri 18 milioni per ridurre il numero degli alloggi sfitti. 

Nuovi modelli di abitare 

Si stanno affermando nuovi modelli dell’abitare, come ad esempio il co-housing pubblico, basato sulla condivisione e sulla creazione di comunità. 

Questo tipo di esperienza funziona soprattutto quando nasce dal basso, cioè da iniziative dei cittadini. Può diventare uno strumento significativo se accompagnato da politiche fiscali adeguate e criteri come l’ISEE, incidendo soprattutto sulla disponibilità di alloggi. 

Conclusione

La crisi abitativa rappresenta una delle principali sfide per il futuro delle città europee. Non si tratta solo di mercato immobiliare, ma di qualità della vita, mobilità sociale e coesione delle comunità.  Il successo delle nuove politiche, sia locali sia europee, dipenderà dalla capacità di coordinare interventi tra istituzioni europee, governi nazionali e amministrazioni locali. 

Qui i risultati del questionario (pdf, 459.8 KB).